Mărirea băii sau a bucătăriei prin mutarea ori desființarea unui perete interior nu presupune întotdeauna aceeași procedură. Regimul lucrării depinde de caracteristicile compartimentării, de intervenția propusă și de statutul clădirii. Lipsa rolului de rezistență nu este, singură, suficientă pentru a stabili dacă proprietarul poate renunța la autorizație.
Înainte de alegerea finisajelor și de organizarea șantierului, verificarea documentației locuinței poate clarifica ce schimbări sunt posibile. Planul unei renovări trebuie să țină cont de configurația clădirii, nu doar de spațiul pe care proprietarul dorește să îl câștige.
Ce se schimbă în cazul lucrărilor supuse notificării
Legea nr. 50/1991 permitea realizarea fără autorizație de construire sau desființare a modificărilor de compartimentare nestructurală, demontabilă, din materiale ușoare, în condițiile prevăzute de actul normativ. Această exceptare nu trebuie confundată cu absența tuturor obligațiilor aplicabile unei renovări.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor introduce procedura simplificată a notificării pentru anumite categorii de intervenții. În aceste situații, lipsa autorizației nu înseamnă că lucrările pot începe fără documentație și fără parcurgerea etapelor prevăzute de lege.
Ce contează când vrei să elimini un perete interior
Printre intervențiile enumerate pentru procedura notificării se află modificările de compartimentare interioară nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare. Cele trei caracteristici trebuie îndeplinite împreună.
Sunt prevăzute și condiții privind securitatea la incendiu: lucrarea nu trebuie să afecteze lungimea sau gabaritul căilor de evacuare, funcționarea instalațiilor cu rol în asigurarea securității la incendiu ori gradul de rezistență sau nivelul de stabilitate la foc al construcției.
Faptul că un zid din cărămidă sau BCA nu are rol de rezistență nu stabilește, singur, procedura aplicabilă. Trebuie verificat dacă intervenția se încadrează într-una dintre categoriile pentru care legea permite notificarea. Nici materialul peretelui, nici intenția de a câștiga spațiu în baie sau în bucătărie nu justifică automat folosirea regimului simplificat.
Codul enumeră separat renovarea și extinderea băilor sau bucătăriilor din apartamentele locuințelor colective. Această prevedere nu trebuie însă prezentată ca o permisiune generală de a elimina orice element care delimitează încăperea.
Intervențiile asupra unui perete de rezistență nu intră în excepția pentru compartimentările nestructurale. Posibilitatea realizării lor trebuie stabilită tehnic și supusă procedurii legale aplicabile.
Prin urmare, mărirea băii sau a bucătăriei nu presupune automat obținerea unei autorizații, dar nici nu permite demolarea oricărui perete interior. Procedura depinde de caracteristicile compartimentării și de intervenția propusă. Înainte de începerea lucrărilor, trebuie stabilit dacă este suficientă notificarea primăriei sau dacă este necesară autorizarea, cu respectarea condițiilor tehnice și a obligațiilor legale aplicabile.
De ce este importantă amplasarea și statutul clădirii
Regimul unei renovări trebuie verificat și în raport cu amplasarea imobilului într-o zonă construită protejată sau într-o zonă de protecție a monumentelor. Condițiile aplicabile acestor clădiri nu trebuie confundate cu cele pentru monumentele istorice ori construcțiile cu valoare arhitecturală sau istorică.
În situațiile pentru care Codul permite notificarea în zone protejate, se adaugă cerințele privind acordul serviciului pentru cultură și păstrarea concepției spațiale interioare. De aceea, regula pentru un apartament obișnuit nu poate fi extinsă automat asupra tuturor imobilelor.
Citește și: Ce poți construi în curte fără autorizație în 2026
Ce presupune procedura de notificare
Notificarea se depune înainte de începerea lucrărilor, împreună cu documentația prevăzută pentru intervenția respectivă. Procedura descrisă de Cod presupune un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiști, cu participarea unui arhitect cu drept de semnătură.
Potrivit dispozițiilor invocate privind notificarea, autoritatea locală poate solicita clarificări, poate comunica necesitatea autorizării sau poate respinge încadrarea propusă. Simpla confirmare a înregistrării documentelor nu trebuie prezentată drept acord pentru începerea șantierului.
Termenele de analiză, condițiile aprobării tacite și momentul de la care pot începe lucrările trebuie calculate potrivit procedurii aplicabile. Proprietarul nu poate presupune că depunerea formularului îi permite să înceapă imediat demolarea.
Peretele din apartament nu trebuie confundat cu zidul către spațiul comun
Pentru proprietarii de apartamente este esențială distincția dintre un perete care separă două încăperi ale aceleiași locuințe și unul care delimitează proprietăți diferite sau spațiile comune ale blocului.
Articolul 37 din Legea nr. 196/2018 stabilește că zidurile dintre proprietățile individuale și cele care le separă de părțile comune sunt proprietate comună. Reamplasarea unui asemenea element nestructural între două apartamente necesită acordul proprietarilor respectivi, expertiză tehnică și autorizație de construire, cu înștiințarea asociației.
Pentru zidul dintre apartament și proprietatea comună, același articol prevede expertiza tehnică, modificarea acordului de asociere, acordul tuturor proprietarilor din condominiu și autorizația. Intervenția este condiționată și de respectarea drepturilor celorlalți coproprietari.
Aceste două situații nu trebuie confundate cu modificarea peretelui dintre baie și holul propriei locuințe sau dintre bucătărie și living. Pentru interiorul apartamentului, art. 34 alin. (2) permite îmbunătățiri și modificări cu respectarea legislației privind autorizarea, fără punerea în pericol a integrității structurale, rezistenței, stabilității și siguranței clădirii ori a altor proprietăți și fără afectarea funcționării instalațiilor.
Citește și: Românii pot plăti impozit dublu pentru închiderea balconului sau extinderea sufrageriei fără autorizație
Ce documente ajung la asociația de proprietari după renovare
Articolul 37 alin. (5) se referă expres la modificările proprietății individuale care necesită autorizație de construire sau desființare. Acestea se aduc la cunoștința asociației pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcției.
Conform legii: „Orice modificare a proprietății individuale care necesită emiterea unei autorizații de construire/desființare, în conformitate cu legislația în vigoare, se aduce la cunoștința asociației pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcției, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a planurilor din proiectul tehnic.”
Dacă se modifică suprafețele construite sau utile, art. 34 alin. (3) precizează: „Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor și se introduc în cartea tehnică a construcției și în baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafețe utile.”
Separat de formalitățile administrative, proprietarul răspunde pentru prejudiciile provocate prin renovare. Potrivit art. 30 alin. (5), dacă produce daune părților comune sau proprietății unui vecin, trebuie să repare stricăciunile ori să suporte cheltuielile necesare reparațiilor.
Ce sancțiuni riscă proprietarii care nu respectă legea
Pentru lucrările făcute fără notificare, când aceasta era obligatorie, amenda este între 5.000 și 50.000 de lei. Pentru lucrările făcute fără autorizație, când documentul era necesar, amenda este între 50.000 și 1.000.000 de lei. Același risc îl ai dacă ai folosit notificarea pentru o lucrare care nu intra pe listă.
Pe lângă amendă, autoritatea poate dispune oprirea lucrărilor. Apoi, în funcție de situație, lucrarea trebuie adusă la proiectul notificat, regularizată printr-o autorizație de regularizare (dacă respectă normele de urbanism și cerințele de calitate) sau desființată. În zonele protejate, executarea fără autorizație a unei lucrări care o cerea este infracțiune.
Impozitul pe clădire poate fi majorat cu 100%
„Potrivit articolului 301, alineatul (11), din Codul urbanismului, impozitul pe clădire poate fi majorat cu 100% în cazul construcțiilor realizate fără autorizație. Majorarea se aplică din momentul în care fapta este constatată de autoritatea publică locală și se menține până la obținerea autorizației de regularizare sau până la intrarea lucrării în legalitate.
Această măsură fiscală nu înlătură sancțiunile prevăzute de legislația privind disciplina în construcții. Prin urmare, proprietarii care au efectuat modificări fără autorizație pot fi obligați atât să achite un impozit majorat, cât și să răspundă pentru încălcarea normelor legale.
Majorarea vizează valoarea impozabilă a întregului apartament, nu doar suprafața asupra căreia s-a intervenit, cum este cazul unui balcon închis fără autorizație. Suprataxarea se aplică până când proprietarul își reglementează situația din punct de vedere legal.”, a explicat pentru Digi24.ro avocatul Bogdan Pițigoi
Editor : C.S.
About the Author
