Un apartament scos la licitație de ANAF poate avea un preț de pornire sub cel întâlnit pe piață, însă cei interesați trebuie să analizeze situația juridică și starea locuinței înainte de a face o ofertă. Un prim document de verificat este extrasul de carte funciară, în care sunt înscrise drepturile și sarcinile asupra imobilului. Avocatul Bogdan Pițigoi a explicat pentru Digi24.ro ce alte informații contează înainte de cumpărare și ce dificultăți pot apărea după adjudecare.
Prețul afișat în anunț nu este singurul element care contează. Posibilitatea de a vizita apartamentul, eventualele costuri de reparație și situația persoanelor care îl ocupă pot influența decizia de cumpărare.
Cum începe procedura de executare silită a unui imobil
„Procedura de executare silită începe atunci când debitorul înregistrează restanțe, iar obligațiile de plată nu sunt achitate la scadență. Într-o primă etapă, acestuia i se comunică o somație prin care i se cere să își achite datoriile.
Dacă datoria nu este stinsă în termenul prevăzut, executarea silită poate continua asupra bunurilor și veniturilor debitorului. Procedura poate viza bunuri mobile, sume de bani, inclusiv prin poprire, precum și proprietăți imobiliare. După identificarea imobilelor care pot fi valorificate prin executare silită, ANAF publică anunțurile de vânzare, care cuprind și informațiile despre licitație.”, a explicat avocatul Bogdan Pițigoi
Cum poți participa la o licitație pentru un apartament executat silit
„Pentru a lua parte la licitație, persoana interesată trebuie să achite, în prealabil, o garanție de participare de 10% din prețul de pornire al imobilului. Un aspect important este că, în cazul acestor achiziții, plata trebuie făcută, de regulă, din fonduri proprii, fiind aproape imposibil de apelat la un credit ipotecar în condițiile unei astfel de tranzacții. Există, însă, și o alternativă oferită de ANAF: posibilitatea achitării în rate direct către stat. Potrivit procedurii prevăzute de Codul fiscal, cumpărătorul poate achita un avans de 50%, iar diferența poate fi plătită în cel mult 24 de rate lunare.
Pe de altă parte, un avantaj pentru potențialii cumpărători este faptul că prețul de pornire al imobilului poate fi mai mic decât valoarea sa de piață.
Ulterior, dacă participantul câștigă licitația, suma achitată pentru participare se scade din prețul final, iar diferența trebuie plătită în termenul prevăzut de lege. Dacă nu câștigă licitația, taxa de participare îi este restituită.”, a adăugat specialistul
Ce document trebuie să verifici înainte să cumperi o locuință
„Înainte de a cumpăra un apartament executat silit, este esențial să fie verificată situația juridică a proprietății. Unul dintre cele mai importante documente este extrasul de carte funciară, care poate fi obținut de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), inclusiv online. Acesta arată dacă asupra imobilului sunt înscrise drepturi ale altor persoane, ipoteci sau alte sarcini.
Trebuie avut în vedere și faptul că, în cazul vânzării silite, nu se datorează garanție pentru viciile ascunse. Apartamentul poate avea probleme care nu sunt vizibile la momentul achiziției, dar care necesită ulterior reparații costisitoare.
Verificările nu se limitează însă la situația juridică
Trebuie verificată și starea apartamentului: funcționarea utilităților și a instalațiilor, precum și eventualele deficiențe care ar putea genera costuri suplimentare. Este important de verificat și dacă există restanțe la asociația de proprietari.
Aceste datorii nu sunt preluate de noul proprietar. În cadrul procedurii de executare silită, asociația de proprietari se poate înscrie la masa credală și are posibilitatea de a solicita recuperarea sumelor restante din procedura de executare.
O atenție deosebită trebuie acordată și eventualelor neconcordanțe dintre descrierea proprietății din actele sau anunțul de vânzare și situația existentă în realitate. Dacă apartamentul este prezentat într-o anumită manieră, dar, la momentul achiziției, se constată diferențe sau deficiențe care nu au fost menționate, cumpărătorul își asumă consecințele și situația imobilului în forma în care acesta se află.”, a mai precizat sursa Digi24.ro
Prețul apartamentelor scoase la licitație de ANAF
„Prețul unui apartament scos la licitație publică poate fi redus de la un termen la altul, în cazul în care imobilul nu își găsește cumpărător. La prima licitație este stabilit prețul de pornire, iar dacă vânzarea nu se realizează, la cea de-a doua licitație acesta poate fi redus chiar și cu 25%.
În situația în care apartamentul nu este vândut nici la al doilea termen, la cea de-a treia licitație prețul poate scădea cu încă 25%, fără a putea coborî însă sub 50% din valoarea inițială a imobilului. Prin urmare, după parcurgerea celor trei etape, proprietatea poate ajunge să fie scoasă la vânzare la jumătate din valoarea inițială, acesta fiind pragul până la care poate fi redus în cadrul acestei proceduri.
În acest caz, dacă la cea de-a treia licitație se prezintă cel puțin doi participanți, proprietatea poate fi adjudecată de cel care oferă prețul cel mai mare, cu condiția ca oferta să nu fie mai mică decât prețul de pornire stabilit pentru această etapă.”, a mai explicat avocatul
Poți vedea un apartament executat silit înainte de licitație?
„Persoanele interesate pot solicita, de regulă, să vadă imobilul înainte de licitație, însă vizionarea nu permite întotdeauna o verificare completă a stării acestuia. Unele probleme, cum ar fi defecțiunile instalațiilor, pot rămâne neobservate.
În plus, apartamentul poate fi încă ocupat. Persoana care locuiește acolo poate refuza accesul sau poate fi imposibil de contactat. Inspectorii ANAF nu pot pătrunde cu forța în locuință și nu au dreptul să spargă ușa pentru a permite vizionarea. Astfel, chiar dacă anunțul de vânzare indică un interval pentru vizită, accesul efectiv poate fi limitat.
Ce se întâmplă dacă apartamentul cumpărat la licitație este ocupat
Faptul că un apartament este scos la licitație nu înseamnă că persoana care locuiește în el trebuie să îl elibereze înainte de vânzare. După adjudecarea imobilului, noul proprietar poate face demersuri pentru a intra în posesia locuinței.
Dacă apartamentul este ocupat de un chiriaș, trebuie verificat contractul de închiriere și dacă acesta îi este opozabil noului proprietar. Nu se poate presupune că vânzarea duce automat la încetarea contractului sau că evacuarea poate fi cerută în aceleași condiții ca în cazul unei persoane care ocupă locuința fără drept.”, a mai precizat sursa Digi24.ro
Cum poate fi eliberat imobilul după cumpărare
„Dacă persoana care ocupă apartamentul nu îl eliberează voluntar, noul proprietar trebuie să urmeze procedura legală aplicabilă. Aceasta poate presupune notificarea ocupantului și, dacă refuză să plece, sesizarea instanței pentru evacuare.
După adjudecarea și achitarea apartamentului, demersurile pentru evacuare încep, de regulă, printr-o notificare transmisă prin intermediul unui executor judecătoresc. Ocupantului i se acordă, în mod obișnuit, un termen de 15 zile pentru a părăsi locuința (termenul nu este general valabil pentru orice evacuare).
Dacă acesta nu se conformează, poate fi introdusă o acțiune în instanță. Judecătorul poate constata că persoana respectivă nu mai are dreptul să locuiască în imobil și poate dispune evacuarea.
Hotărârea poate fi apoi pusă în executare. Dacă ocupantul refuză să plece de bunăvoie, cumpărătorul poate solicita intervenția unui executor judecătoresc pentru punerea în aplicare a deciziei. La nevoie, executorul poate cere sprijinul poliției sau al jandarmeriei.”, a conchis avocatul Bogdan Pițigoi
About the Author
